Sfratto : l'inquilino è salvo se contesta la sottoscrizione del contratto !

di Ciro Renino *

Il Tribunale di Nola ha recentemente emesso interessante ordinanza in tema di condizioni che possono impedire la convalida dello sfratto.
In effetti, nell'ambito di una locazione ad uso non abitativo, il locatore proponeva istanza per la convalida di sfratto per morosità, dichiarando di vantare più di 30.000 euro di canoni arretrati.
Parte conduttrice , tra le altre questioni, contesta l'autenticità della sottoscrizione presente in contratto e si oppone fortemente alla concessione del provvedimento di rilascio .
Il Tribunale di Nola, Dottor Alfredo Granata, con l'ordinanza del 15 dicembre del 2014, ha riconosciuto nelle difese poste dal conduttore argomento utile ad evitare la convalida dello sfratto e comunque l'ordinanza di rilascio dell'immobile.
Con lo stesso provvedimento , il Tribunale di Nola ha precisato che il disconoscimento della sottoscrizione di un amministratore di società può avvenire anche da parte di altro legale rappresentante pro tempore che sia ad esempio stato nominato dopo la dedotta stipula del contratto di locazione.
Il Tribunale ha anche ribadito che non occorre procura speciale per procedere al disconoscimento della sottoscrizione .

* Avvocato , titolare di Renino & Partners Avvocati

Locazione ad uso non abitativo . Se il conduttore esercita legittimamente il diritto di riscatto , non è più tenuto al pagamento dei canoni di locazione

La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso in cui il conduttore di immobile adibito a locazione ad uso non abitativo, per esempio commerciale, abbia esercitato il diritto di riscatto, non è più tenuto al pagamento dei canoni di locazione.
Nel caso di specie il proprietario dell'immobile aveva sostanzialmente ignorato l'esercizio del detto diritto da parte del suo inquilino ed aveva venduto ad un terzo l'immobile stesso, pretendendo nel frattempo appunto  i canoni di locazione.
 
Ecco comunque la massima .
"Il conduttore di immobile urbano adibito ad uso non abitativo, il quale abbia 
esercitato, con esito positivo, il diritto di riscatto del bene alienato ad un 
terzo in violazione del suo diritto di prelazione, ed abbia continuato anche 
dopo l'alienazione a detenere l'immobile in forza di contratto di locazione, è 
tenuto alla corresponsione, in favore del proprietario, unicamente del prezzo 
di acquisto, e non anche dei canoni di locazione fino alla data in cui la 
sentenza di retratto sia divenuta efficace in virtù dell'integrale pagamento 
del corrispettivo.< 
L'esercizio del diritto di riscatto previsto dall'art. 39 della legge n. 392 
del 1978 (Equo canone) a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad 
uso diverso dall'abitazione, pretermesso nel caso di vendita del bene locato, 
ha come effetto la sostituzione ex tunc del titolare del diritto di riscatto al 
terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base 
della propria dichiarazione unilaterale recettizia. La pronuncia che decida 
positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore 
è, dunque, di mero accertamento del già avvenuto trasferimento".


Cass. civ., Sez. Un., 25 novembre 2011, n. 24906